Участок выглядит перспективным, но строить нельзя: 9 причин, которые важно выявить до сделки

Вопрос о привлекательности земельного участка не сводится к очевидным неспециалисту факторам ‑ его цене, локации и нынешнему виду разрешённого использования. Для инвестора, девелопера принципиально важно иное: что именно можно сделать с участком в части строительства или изменения назначения существующей недвижимости. Во всяком случае когда участок приобретается под новое строительство, реконструкцию или запуск нового вида деятельности в и имеющихся зданиях, а не как готовый бизнес. Но и при покупке действующего бизнеса может оказаться, что он запущен на участке с серьёзными нарушениями.

Именно на этом этапе совершается одна из самых дорогих ошибок. Участок оценивают по выписке из ЕГРН, иногда — по ГПЗУ, сопоставляют его с окружающей застройкой и делают вывод, что актив «выглядит перспективно». А возможные правовые нюансы можно будет урегулировать «по мере поступления». Однако в действительности внешний потенциал участка нередко не подтверждается его правовым режимом.

По опыту Правового центра «Два М», значительная часть проблем обнаруживается не при оформлении сделки, а позже ‑ когда начинается проектирование, подготовка градостроительной концепции, получение исходно-разрешительной документации или попытка оформить изменение использования. Именно тогда выясняется, что строительство либо невозможно в принципе, либо допустимо только в таком объёме, который уже не имеет экономического смысла. Причём от таких ошибок не застрахованы не только покупатели недвижимости для собственных нужд и начинающие мелкие инвесторы, но и крупные участники рынка, рассматривающие площадки под жильё, склады, торговые объекты, или редевелопмент существующей недвижимости.

Ниже рассмотрим 9 наиболее частых причин, по которым хороший на первый взгляд участок оказывается проблемным активом.

Одна из наиболее устойчивых иллюзий на рынке недвижимости состоит в том, что подходящий вид разрешённого использования, указанный в ЕГРН, якобы означает допустимость строительства соответствующего объекта. На самом деле это не так.

Для целей строительства и реконструкции ключевое значение имеет не запись в реестре, а градостроительный регламент, установленный правилами землепользования и застройки. Именно территориальная зона, перечень основных, условно разрешённых и вспомогательных видов использования, а также предельные параметры застройки определяют, что именно можно возвести на участке и в каком объёме.

Характерная жизненная ситуация выглядит следующим образом. Покупатель рассматривает участок, в выписке по которому указан ВРИ, например, под торговлю, складское использование индивидуальное жилищное строительство и т.д. Формально это подтверждает первоначальные ожидания. Однако после покупки выясняется, что участок уже включён в иную территориальную зону, в которой нужный вид не предусмотрен. В результате актив, приобретённый под конкретную бизнес-модель, перестаёт соответствовать цели покупки.

Именно поэтому при анализе участка необходимо не только ориентироваться на сведения ЕГРН, но и сопоставлять текущую реестровую запись с действующей редакцией градостроительной документации.

Даже в тех случаях, когда территориальная зона допускает интересующий инвестора объект, это ещё не означает, что проект может быть реализован в экономически приемлемых параметрах. Между правом строить в принципе и правом построить именно тот объект, который нужен для окупаемости проекта, существует принципиальная разница.

На практике существенные ограничения часто связаны с высотой и этажностью, плотностью застройки, максимальным процентом застройки участка, минимальными отступами от его границ, а также минимальными и максимальными размерами участка для конкретного вида использования. Во многих случаях именно на этом этапе выясняется, что строительство формально возможно, но лишь в таком объёме, который делает проект финансово бессмысленным.

Типичный пример ‑ покупка участка под малоэтажный жилой комплекс или коммерческий объект с расчётом на определённую полезную площадь. Локация кажется удачной, соседняя застройка визуально подтверждает правильность идеи, а ПЗЗ вроде бы позволяют нужный вид использования. Однако при детальном анализе параметров оказывается, что из-за ограничений по плотности и отступам фактическое пятно застройки слишком мало, а допустимая этажность не позволяет получить тот объём площадей, который закладывался в финансовую модель. В результате инвестор получает участок, на котором «что-то построить можно», но нельзя реализовать проект в том виде, ради которого актив приобретался.

Либо же строительство может быть вообще исключено в связи с нулевыми параметрами, что характерно для зон сохраняемого землепользования в Москве.

В свою очередь вопрос предельных размеров актуален, например, для земель сельхозназначения. Где нарушение соответствующих требований уже стало причиной массы споров.

Существенная часть рисков связана не с общими положениями ПЗЗ, а с более конкретными решениями, содержащимися в документации по планировке территории. На практике именно проекты планировки и межевания, сведения о красных линиях, транспортных коридорах и территориях общего пользования нередко определяют судьбу участка гораздо жёстче, чем это видно при поверхностном анализе.

Распространённая ситуация выглядит так. Инвестор приобретает участок в зоне, допускающей строительство коммерческого объекта. Визуально территория освоена, подъезд существует, вокруг уже расположены похожие здания. Однако на стадии посадки объекта или подготовки проектной документации выясняется, что часть участка попадает в красные линии будущей дороги либо инженерной инфраструктуры. Иногда речь идёт о нескольких метрах вдоль границы, что лишь осложняет проектирование. Но нередко красные линии проходят таким образом, что пятно допустимого размещения объекта оказывается критически уменьшенным или исчезает вовсе.

Для частного покупателя аналогичная проблема может возникнуть при приобретении участка под индивидуальный дом. Пока земля осматривается «в общем», всё кажется благополучным. Но позднее обнаруживается, что запланированное расширение дороги, организация проезда или иное градостроительное решение лишает участок части площади, на которую изначально рассчитывал покупатель. Юридически участок существует, фактически же его строительный потенциал существенно ниже ожидаемого.

Поэтому проект планировки, проект межевания и сведения о красных линиях должны анализироваться как обязательный элемент правовой оценки.

Один из наиболее сложных блоков анализа связан с зонами с особыми условиями использования территории и иными специальными ограничениями. Перечень ЗОУИТ закреплён в статье 105 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако практическая сложность состоит том, что сведения о конкретных ограничениях далеко не всегда полно и своевременно отражены в ЕГРН и иных публичных источниках. Так внесение всех таких сведений в ЕГРН ставится законодателем как стратегическая цель, но «переходный» период когда зоны с особыми условиями использования во многих случаях действуют и без внесения в ЕГРН, вероятно, продлится ещё долго.

На участке либо вблизи него могут действовать санитарно-защитные зоны, охранные зоны инженерных сетей, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и т.д… Каждая из этих зон способна либо полностью исключить застройку, либо радикально изменить допустимые параметры и способы использования недвижимости.

Типична, к сожалению, ситуация, когда покупатель приобретает участок рядом с водоёмом, воспринимая близость воды как конкурентное преимущество будущего проекта если речь о коттеджной застройке, для гостиничного или рекреационного проекта — важный коммерческий аргумент. Однако затем выясняется, что часть участка находится в береговой полосе или в зоне санитарной охраны источника питьевого водоснабжения. В результате привлекательная природная локация оборачивается одним из главных препятствий для реализации проекта.

С подобными вопросами связано значительное количество судебных споров. В частности, всё чаще предъявляются требования о сносе объектов в зонах санитарной охраны источников водоснабжения, где остро ставится вопрос о добросовестности приобретателя:

Юридическая проверка земельного участка не должна сводиться к кабинетному анализу документов. Во многих случаях именно фактическое обследование территории позволяет понять, почему формально допустимый проект в действительности проблематичен.

На практике встречаются ситуации, когда в пределах участка находятся ручьи, проточные пруды, фактически существующие проезды общего пользования, инженерные сооружения (вплоть до тоннелей метрополитена) и иные незарегистрированные объекты, либо выясняются иные обстоятельства, существенно влияющие на возможность строительства. Весьма существенная таких объектов отсутствует в реестрах или отражена неполно.

Показателен пример, когда покупатель ориентируется на фотографии продавца и кадастровую схему, полагая, что участок представляет собой ровную свободную территорию. Уже после приобретения при осмотре и начале инженерных изысканий выясняется, что по краю участка проходит овраг с водотоком, а вдоль другой границы ‑ фактически используемый соседями проезд, обустроенный ещё до формирования участка. Формально площадь участка не изменилась, но его реальная полезность для застройки сократилась настолько, что изначальная концепция утратила смысл.

По этой причине выездное обследование представляет собой важный элемент анализа градостроительного потенциала.

Особое место среди ограничений занимает комплексное развитие территории. Для внешнего наблюдателя участок в зоне КРТ может выглядеть вполне привлекательным: ПЗЗ содержат широкий набор допустимых видов использования, локация представляется перспективной, а окружающая застройка подтверждает высокий потенциал территории. Однако правовой режим такого участка существенно отличается от обычного.

Вхождение в КРТ означает, что реализация проекта возможна только в рамках специальной процедуры и в увязке с решением о комплексном развитии. Для покупателя, не относящегося к профессиональным девелоперам, это часто означает отсутствие реальной возможности строить или реконструировать (особенно актуально для зон КРТ в Москве). Более того, участок со зданиями рано или поздно может быть изъят.

Характерная жизненная ситуация — приобретение участка в бывшей промышленной зоне под редевелопмент. Покупатель справедливо рассчитывает на будущий рост стоимости актива, однако не учитывает, что территория уже включена в процедуру КРТ, ориентированную на передачу контроля над застройкой крупному оператору. В итоге ценность участка для текущего правообладателя оказывается значительно ниже, чем ценность той же территории в отрыве от режима КРТ.

Вопросы КРТ требуют отдельной проверки как по ПЗЗ, так и по опубликованным проектам решений и уже принятым актам.

Помимо КРТ, существенным фактором риска остаётся планируемое изъятие земельного участка для иных государственных или муниципальных нужд. В контексте проверки актива речь не только об уже начатой процедуре изъятия, но и в о ранних стадиях, когда соответствующие намерения власти ещё не реализованы в индивидуальном решении, но вполне считываются из генплана, проектов планировки, транспортных схем и иных документов территориального планирования.

Например, участок приобретается под складской или торговый объект возле существующей транспортной артерии. Преимущества локации очевидны, цена кажется разумной. Лишь позднее выясняется, что по утверждённой документации предполагается расширение магистрали, строительство развязки или размещение инженерной инфраструктуры, а значит, участок полностью или частично попадает в зону будущего изъятия.

На рынке регулярно встречаются ситуации, когда собственник стремится продать актив именно потому, что располагает информацией о неблагоприятной судьбе территории и надеется получить от сделки больше, чем в дальнейшем будет рассчитана компенсация за изъятие

На практике долгосрочная аренда государственной или муниципальной земли нередко воспринимается участниками оборота как почти эквивалент права собственности. В определённых ситуациях это действительно так, но лишь пока речь идёт об эксплуатации уже существующей недвижимости в рамках исходного назначения.

Как только речь заходит о новом строительстве, реконструкции, изменении назначения объектов либо размещении некапитальных сооружений, ключевое значение приобретает содержание договора аренды. Если участок предоставлен под эксплуатацию существующего объекта, это не означает автоматического права на его перестройку, расширение или размещение рядом иного капитального объекта. Ещё более жёсткие ограничения характерны для участков, предоставленных по результатам торгов под конкретный строительный проект.

При этом часто покупатель приобретает здание вместе с правами аренды на землю и рассчитывает в будущем снести устаревший объект и построить на его месте новый, более эффективный. Либо провести серьёзный редевелопмент старого здания с увеличением площади за счёт пристроек, надстроек или дополнительных перекрытий. Однако договор аренды допускает только эксплуатацию существующего здания, а внесение изменений в него зависит от дополнительного согласования, которое либо невозможно получить, либо возможно лишь при существенном увеличении арендной платы и иных дополнительных условиях.

Ещё одна из частых ошибок заключается в анализе участка как изолированного объекта. Между тем его фактическая полезность для инвестора зависит не только от собственных характеристик, но и от того, что происходит вокруг: какова существующая застройка, какие публичные решения приняты в отношении прилегающей территории, какие объекты могут появиться рядом в будущем и как это повлияет на допустимое использование, рыночную привлекательность и экономику проекта.

Для жилой недвижимости решающее значение могут иметь шум, транспортная нагрузка, перспективы ухудшения видовых характеристик, соседство с промышленными и коммунальными объектами. Для коммерческой недвижимости ‑ пешеходный и автомобильный трафик, доступность парковки, сценарии перераспределения потоков транспорта и пешеходов. Для складов и производственных объектов ‑ подъезды, возможность соблюдения санитарных требований, перспективы появления жилой застройки поблизости (важно с точки зрения возможности установить санитарно-защитную зону).

Показателен пример, когда участок приобретается под загородный жилой проект благодаря удачному природному окружению и визуальной открытости территории. Через некоторое время становится известно о планах строительства рядом крупной дороги либо плотной многоэтажной застройки, что резко ухудшает и юридические, и коммерческие перспективы проекта. Формально сам участок не изменился, и минимальные санитарные требования соблюдены, но его инвестиционная ценность стала иной.

Именно поэтому анализ градостроительного потенциала участка должен учитывать не только его собственный режим, но и развитие соседних территорий.

Таким образом, участок может производить впечатление перспективного актива и при этом не обладать тем юридическим потенциалом, который необходим для реализации конкретного инвестиционного или хозяйственного сценария. Наиболее опасно то, что соответствующие проблемы часто становятся очевидны не до сделки, а уже после неё ‑ на стадии проектирования, согласований, смены использования или подготовки к строительству.

Именно поэтому для покупателя (инвестора) принципиально важно ставить вопрос не в упрощённой форме ‑ «хороший ли это участок», а в профессиональной ‑ что именно можно делать с этим участком (прямо сейчас или в перспективе после изменения градостроительной документации), какие ограничения действуют в отношении него в действительности, можно ли их преодолеть законным путём и сколько это потребует времени, расходов и административных усилий.

Только такой подход позволяет отличить действительно ликвидный актив от участка, чья привлекательность существует лишь на уровне презентации.

Правовой центр «Два М» осуществляет анализ градостроительного потенциала земельных участков как при подготовке к сделке, так и в отношении уже имеющихся активов. Такой анализ позволяет не только выявить ограничения, но и оценить реальные варианты использования участка, перспективы изменения документации и экономическую целесообразность соответствующих решений. Также проводим проверку юридической чистоты недвижимости и безопасности сделки.