Подарили квартиру родственнику: когда НДФЛ платить не придется, а когда налог все-таки возникнет

Когда человеку дарят квартиру, первая реакция обычно довольно простая: «Это же подарок. Почему я вообще должен платить налог?»

Если квартиру подарили родители, дети, супруг, бабушка, дедушка, брат или сестра — действительно, НДФЛ с такого подарка не возникает.

Но если дарителем оказался дядя, тетя или двоюродный брат, ситуация уже другая.

И вот здесь возникает одна из самых распространенных ошибок: в бытовом смысле родственниками являются и те, и другие, а налоговое законодательство проводит между ними четкую границу.

Разберемся, где именно она проходит и что происходит, если квартира передается через нескольких родственников.

Получение квартиры в дар — это получение физическим лицом экономической выгоды. Поэтому в общем случае такая выгода рассматривается как доход.

Для недвижимости Налоговый кодекс устанавливает специальное правило: доход от ее получения в дар освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом. Это прямо предусмотрено пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ.

И вот здесь важно обратить внимание на формулировку.

Закон говорит не просто о «родственниках».

Он говорит о членах семьи и (или) близких родственниках. Это не совсем одно и то же.

Семейный кодекс относит супругов, родителей и детей к членам семьи. При этом родители и дети одновременно являются близкими родственниками: статья 14 СК РФ прямо включает их в перечень родственников по прямой восходящей и нисходящей линии. К близким родственникам также относятся дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры.

Поэтому для применения налоговой льготы можно говорить о следующих случаях: супруги; родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

Налоговый кодекс прямо перечисляет эти категории в пункте 18.1 статьи 217.

Вот здесь начинается самое интересное.

Представим, что дядя решил подарить племяннику квартиру. С точки зрения обычной жизни все очевидно: дядя — родственник.

Но пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ не любые подарки между родственниками, а подарки между членами семьи и близкими родственниками в предусмотренном законом понимании.

Дядя и племянник в этот перечень не входят. То же самое касается, например, тети и племянника или двоюродных братьев и сестер.

Поэтому при прямом дарении квартиры от дяди племяннику освобождение от НДФЛ по этому основанию не применяется.

И размер квартиры здесь значения не меняет. Неважно, подарили человеку всю квартиру или только долю: если оснований для освобождения нет, сама по себе форма подарка налоговую льготу не создает.

Здесь ситуация тоже не такая очевидная, как кажется.

Пока люди состоят в зарегистрированном браке, они являются супругами, а значит, относятся к членам семьи для целей рассматриваемой нормы.

Но после расторжения брака этот статус прекращается.

Поэтому если квартира передается по договору дарения уже после развода, ссылаться только на то обстоятельство, что стороны когда-то были супругами, нельзя.

Иными словами, для применения освобождения имеет значение отношение между дарителем и одаряемым на момент возникновения дохода от дарения.

Само по себе прошлое семейное положение налоговую льготу не сохраняет.

Вот здесь возникает действительно интересный вопрос.

Предположим, дядя хочет передать квартиру своему племяннику. При прямом дарении между ними НДФЛ не освобождается.

Но у дяди есть брат — отец этого племянника.

Можно представить другую последовательность: дядя — брат — ребенок брата.

То есть сначала дядя дарит квартиру своему брату, а затем брат дарит ее своему ребенку.

Что происходит с налогом?

В первой сделке даритель и одаряемый — братья. Во второй — родитель и ребенок.

Обе сделки заключены между лицами, которые относятся к членам семьи и (или) близким родственникам для целей пункта 18.1 статьи 217 НК РФ.

Следовательно, при самостоятельной оценке каждой сделки оснований для НДФЛ с самого факта дарения нет.

И вот здесь обычно возникает следующий вопрос: «Но разве это не обход налога?»

Само по себе — нет. Закон не запрещает собственнику подарить принадлежащую ему квартиру своему брату, а тому впоследствии — своему ребенку.

Если первая сделка действительно состоялась, право собственности перешло к брату, он стал собственником квартиры и затем распорядился уже своим имуществом, наличие второй сделки само по себе не превращает первую или вторую сделку в фиктивную.

Государственная регистрация перехода права собственности здесь, конечно, имеет большое значение, но она не является каким-то абсолютным «иммунитетом» от правовой оценки сделки.

Как и любая другая сделка, дарение в определенных обстоятельствах может быть признано мнимым или притворным, если будет доказано, что стороны лишь создавали видимость соответствующих отношений. Это уже вопрос фактических обстоятельств конкретного дела.

Но здесь важно не перепутать две вещи. Последовательная передача имущества по нескольким реально совершенным сделкам — это еще не фиктивная сделка.

Поэтому конструкцию «дядя — брат — ребенок» нельзя автоматически назвать ни незаконной схемой, ни гарантированно безопасным способом избежать налога. Ее правовая оценка зависит от того, что стороны действительно делали и какие отношения между ними существовали на самом деле.

Если квартира получена от члена семьи или близкого родственника, доход освобожден от НДФЛ. Соответственно, декларацию по форме 3-НДФЛ в связи с получением такого подарка подавать не требуется. ФНС прямо разъясняет это правило.

Если же квартира получена от лица, которое не относится к соответствующей категории, ситуация меняется.

Например: дядя — племянник.

В этом случае доход от получения недвижимости не освобождается по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Получателю необходимо задекларировать доход и исполнить обязанность по уплате НДФЛ в установленном порядке.

Есть и еще один практический момент.

Если налоговая не располагает документами, подтверждающими родство, это не означает, что льгота автоматически исчезает. При возникновении вопросов налогоплательщик может представить документы, подтверждающие соответствующие семейные или родственные отношения.

В бытовой жизни мы совершенно спокойно называем родственниками всех: дядю, тетю, племянника, двоюродную сестру, свояка и так далее.

Для налогового законодательства этого недостаточно.

Именно поэтому фраза: «Мне квартиру подарил родственник, значит, налога нет» юридически ничего не решает.

Нужно выяснить, кто именно является дарителем и подпадает ли эта конкретная связь между сторонами под освобождение, предусмотренное пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ.

Есть и изменение, о котором сейчас нельзя забывать.

С 2026 года освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ не применяется к доходам в виде подарков, полученным физическим лицом, которое в соответствующем году имело статус иностранного агента хотя бы один день. Это отдельное ограничение, введенное в налоговое законодательство с 2026 года.

То есть даже если даритель и одаряемый относятся к членам семьи или близким родственникам, при наличии такого специального статуса налоговые последствия необходимо проверять отдельно.

Дарение квартиры действительно может быть удобным способом передать недвижимость родственнику без НДФЛ.

Но ключевое слово здесь — «родственнику».

Для налогового законодательства имеет значение не бытовое понимание родства, а конкретная связь между дарителем и одаряемым.

Супруги получают освобождение как члены семьи. Родители и дети относятся и к членам семьи, и к близким родственникам. Бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры — к близким родственникам.

А вот дядя, тетя, племянник или двоюродный брат сами по себе права на это освобождение не дают.

И именно поэтому налоговые последствия дарения квартиры лучше выяснять до сделки.

Потому что в некоторых случаях подарок действительно оказывается подарком.

А в некоторых вместе с ключами от квартиры человек получает еще и довольно неприятное письмо из налоговой.