Продали квартиру в другом регионе: какой срок владения применяется для освобождения от НДФЛ

При продаже квартиры большинство собственников смотрит прежде всего на два обстоятельства: сколько лет они владеют недвижимостью и где находится сама квартира.

Но если объект расположен в одном субъекте РФ, а собственник зарегистрирован и состоит на налоговом учете в другом, одного только адреса квартиры может оказаться недостаточно. Причина — региональные правила о минимальном сроке владения недвижимостью.

Налоговый кодекс позволяет субъектам РФ уменьшать установленный федеральным законодательством минимальный срок владения. И возникает вопрос: какого именно региона должно касаться такое сокращение — региона, где находится квартира, или региона, где состоит на налоговом учёте её собственник?

Ответ на этот вопрос уже давал Конституционный Суд РФ.

Поводом для рассмотрения этого вопроса стало дело гражданина, зарегистрированного по месту жительства в Карачаево-Черкесской Республике. При этом квартира, которую он продал, находилась в Ставропольском крае.

На момент продажи срок владения квартирой составлял 3 года и 9 месяцев.

В Ставропольском крае действовало региональное регулирование, позволявшее применять трехлетний минимальный срок владения. Казалось бы, условие выполнено — квартира находилась в собственности более трех лет.

Однако налоговый орган исходил из другого. Поскольку налогоплательщик состоял на налоговом учёте по месту жительства в Карачаево-Черкесской Республике, где соответствующего сокращения минимального срока не было, для него применялся общий пятилетний срок. В результате доход от продажи квартиры не был освобожден от НДФЛ.

Эта ситуация стала предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ — Определение от 12.11.2024 № 2964-О.

Пункт 6 статьи 217.1 НК РФ позволяет субъектам РФ уменьшать минимальный предельный срок владения недвижимостью, установленный пунктом 4 этой статьи, вплоть до нуля. Причем такое решение может приниматься в отношении всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах РФ действительно могут действовать разные правила.

Но из этого возникает следующий вопрос: какой региональный закон применять, если квартира и место жительства собственника находятся в разных субъектах?

В рассматриваемой ситуации применялся не закон региона нахождения квартиры, а законодательство субъекта РФ, в котором налогоплательщик состоял на налоговом учете по месту жительства. Именно этот нюанс имеет наибольшее практическое значение.

Правоприменительная позиция заключается в том, что при использовании субъектом РФ полномочия по уменьшению минимального срока владения необходимо учитывать регион налогового учета налогоплательщика по месту жительства. При продаже недвижимости значение имеет место, где налогоплательщик состоит на таком учете на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Здесь важно понимать природу регионального регулирования.

По общему правилу статья 217.1 НК РФ устанавливает федеральные минимальные сроки владения недвижимостью для освобождения доходов от продажи от НДФЛ. Одновременно законодатель предоставляет субъектам РФ право эти сроки уменьшать.

Таким образом, различия между регионами сами по себе не являются исключением из налогового законодательства — они прямо предусмотрены НК РФ. При этом возможность применения регионального сокращения связана не просто с физическим местонахождением объекта недвижимости.

Именно это обстоятельство и стало ключевым в рассматриваемом деле.

Позиция налогоплательщика была вполне понятной.

Две квартиры могут находиться в одном и том же регионе и продаваться примерно через одинаковый срок после приобретения. Однако их собственники могут получить разные налоговые последствия только потому, что зарегистрированы в разных субъектах РФ. Возникает вопрос о соответствии такого подхода принципу равенства налогообложения.

Конституционный Суд РФ не усмотрел в соответствующем регулировании нарушения конституционных принципов.

Само по себе различие налоговых последствий, связанное с региональным регулированием минимального срока владения, не означает дискриминации налогоплательщиков.

И главное — Конституционный суд обратил внимание на бюджетную сторону вопроса.

Доходы от НДФЛ в соответствии с бюджетным законодательством распределяются между бюджетами субъектов РФ и муниципальных образований. Поэтому федеральный законодатель, предоставляя регионам право сокращать минимальный срок владения недвижимостью, фактически дал им возможность распоряжаться соответствующей частью налоговых доходов — в том числе через установление региональной льготы.

Отсюда, по логике КС, региональная льгота должна быть связана не просто с местонахождением недвижимости, а с налогоплательщиком и тем субъектом, в котором он состоит на налоговом учете, и в который, соответственно, подлежит зачислению НДФЛ, в том числе от продажи недвижимости.

Речь идет не о каком-то специальном правиле исключительно для квартир. Позиция относится к применению субъектами РФ полномочия по уменьшению минимального предельного срока владения объектами недвижимого имущества в соответствии с пунктом 6 статьи 217.1 НК РФ.

Поэтому аналогичный вопрос может возникать при продаже других объектов недвижимости, если в соответствующем случае применяется региональное сокращение срока.

Если квартира находится в другом регионе, перед сделкой стоит проверить как минимум четыре обстоятельства:

1. Где находится объект недвижимости.

2. Где собственник состоит на налоговом учете по месту жительства.

3. Какой минимальный срок владения установлен федеральным законодательством и имеются ли основания для его сокращения.

4. Действует ли в соответствующем субъекте РФ региональное сокращение срока на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Только после этого можно делать вывод о наличии или отсутствии права на освобождение дохода от НДФЛ.

При продаже квартиры в другом регионе недостаточно посмотреть только на срок владения и законодательство субъекта, где находится недвижимость.

Если трёхлетний срок применяется на основании регионального закона, необходимо учитывать, какое законодательство соответствующего субъекта распространяется на налогоплательщика.

В рассмотренной Конституционным Судом ситуации значение имел субъект РФ, в котором собственник состоял на налоговом учете по месту жительства на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Поэтому перед продажей недвижимости, находящейся за пределами региона проживания, стоит проверить не только адрес квартиры, но и собственный налоговый статус и регион налогового учета.

Иногда именно эта деталь определяет, будет ли доход от продажи освобожден от НДФЛ.