Во что инвестировать сегодня: реальные активы против финансовых инструментов

Инвестиционный консультант девелопера STONE Артём Цогоев о доходности коммерческой недвижимости в сравнении с финансовыми инструментами и преимуществах реальных активов на долгосрочном горизонте

Депозит под 16% выгоднее любой недвижимости? Не все так однозначно. В отдельные периоды высокодоходные вклады действительно выглядят едва ли не самым безопасным способом разместить капитал. Июнь 2026 года можно было отнести к таким периодам. Ключевая ставка ЦБ РФ составляла 14,5%, доходность депозитов в крупнейших банках уверенно превышала уровень инфляции (5,58% годовых по итогам апреля), длинные ОФЗ предлагали в среднем 14–15% годовых, а корпоративные облигации первого эшелона — 16–17%.

Зачем в подобных условиях рассматривать что-то помимо финансовых инструментов с фиксированной доходностью, например инвестиции в коммерческую недвижимость?

Предположим, инвестор разместил на депозите 20 млн рублей. Через год, три или пять лет номинальная сумма капитала останется прежней, если не учитывать начисленные проценты и их реинвестирование. Сам номинал депозита не индексируется. На длинной дистанции проценты могут компенсировать инфляцию, но не гарантируют сохранения покупательной способности капитала.

В этом и заключается принципиальная особенность финансовых инструментов с фиксированной доходностью. На горизонте 5–10 лет их возможности по сохранению и приумножению капитала во многом ограничиваются.

Минэкономразвития России прогнозировало среднюю ключевую ставку в 2026 году на уровне 14–14,5%, банковские аналитики ожидали ее снижения до 12% к концу года, а в базовом сценарии Банка России на 2027 год был заложен диапазон 8–10%. Если ориентироваться на подобную траекторию смягчения денежно-кредитной политики, депозит, открытый под 14%, через 18 месяцев, вероятно, придется пролонгировать уже под 9–10%, а еще через год — под 7–8%. По мере снижения ставок сокращается и потенциальная доходность новых вкладов. Повлиять на этот процесс инвестор практически не может. При этом первоначальный капитал, те же 20 млн рублей, без реинвестирования полученных процентов постепенно теряет покупательную способность.

Сторонники ОФЗ могут возразить, что государственные облигации позволяют зафиксировать привлекательную доходность на несколько лет вперед. Технически это действительно возможно: приобретая ОФЗ с погашением в 2030 году и купоном 15% годовых, инвестор закрепляет размер купонных выплат до момента погашения. Однако в конце срока он получает номинал, покупательная способность которого за годы владения могла существенно снизиться.

Корпоративные облигации предполагают несколько иную структуру рисков. Вместо кредитного риска государства инвестор принимает на себя риск компании-эмитента. Дополнительные 2–3 процентных пункта к доходности ОФЗ для эмитентов с рейтингом AAA выступают премией за принимаемый кредитный риск. При этом базовая механика инструмента остается прежней: фиксированный номинал, предусмотренные условиями выпуска купонные выплаты и отсутствие прямой индексации вложенного капитала на инфляцию. Кроме того, рыночная стоимость облигаций подвержена колебаниям, которые могут привести к убыткам при продаже до погашения.

Размещая средства на депозите или приобретая облигации, инвестор получает не материальный объект, а право требования к банку, государству или компании. Исполнение обязательств зависит от платежеспособности соответствующей стороны, а реальная стоимость будущих выплат — от покупательной способности рубля.

Коммерческая недвижимость предполагает другую инвестиционную модель. Вместо финансового обязательства инвестор приобретает физический объект, способный генерировать денежный поток за счет аренды с предусмотренной договором индексацией.

Доход от сдачи помещения в аренду не имеет прямой механической привязки к ключевой ставке ЦБ. Арендная ставка офисного блока класса А в Москве определяется прежде всего соотношением спроса и предложения. По данным NF Group за 2025 год, средневзвешенная ставка в пределах МКАД составляла около 40 957 руб./кв. м в год, а в деловом центре «Москва-Сити» — 79 712 руб./кв. м в год. На динамику этих показателей влияют дефицит качественных помещений, активность арендаторов и общая экономическая ситуация.

Кроме того, договор аренды офиса класса А нередко предусматривает ежегодную индексацию платежей — обычно на 7–10% или на величину официальной инфляции. Благодаря этому арендный поток может увеличиваться на протяжении всего срока действия договора, обеспечивая инвестору дополнительную защиту от роста цен.

Другой важный фактор — стоимость самого актива. Для тех, кто рассматривает покупку офиса в Москве, в классе А ориентиром служит цена квадратного метра на старте продаж, приближающаяся к 500 000 рублей с НДС. В ее основе лежат растущие затраты на строительство, стоимость земельного участка и рыночный баланс спроса и предложения.

На горизонте 5–10 лет стоимость качественного офисного объекта может увеличиваться вместе с арендными ставками. В отличие от облигации, которая при погашении возвращает инвестору номинал, недвижимость при выходе из инвестиции реализуется по актуальной рыночной цене, способной учитывать рост арендного дохода.

Например, при вложении 20 млн рублей в офисный блок со стартовой арендной доходностью 10% и ежегодной индексацией арендной платы на 7% через пять лет инвестор может владеть объектом стоимостью около 28 млн рублей. Таким образом, потенциальная доходность формируется не только за счет поступающих арендных платежей, но и благодаря капитализации самого актива.

А как быть с простоем помещения? Традиционно его относят к главным рискам инвестиций в недвижимость, отсутствующим у депозитов и облигаций. Действительно, при неблагоприятном развитии событий офис какое-то время может оставаться без арендатора. Однако вероятность такого сценария и продолжительность простоя во многом зависят от характеристик конкретного объекта: расположения, качества здания, площади и формата офисного блока. Выбирая проект с учетом этих параметров, инвестор способен существенно снизить соответствующие риски.

Депозиты и ОФЗ подходят прежде всего для размещения капитала на сравнительно коротком горизонте — до двух лет, особенно в условиях высоких процентных ставок. Они позволяют временно сохранить ликвидность и получать доход в ожидании новых инвестиционных возможностей. Однако для стратегической задачи приумножения капитала на горизонте 5–10 лет их потенциал ограничен. Доходность новых депозитов меняется вслед за ключевой ставкой, а покупательная способность номинала постепенно снижается под влиянием инфляции.

Корпоративные облигации способны обеспечить более высокую доходность, но за счет дополнительного кредитного риска. При этом инвестор по-прежнему зависит от условий долгового рынка и платежеспособности эмитента, не приобретая реальный актив.

Коммерческая недвижимость ориентирована на более продолжительный инвестиционный цикл — от пяти лет. Ее доходность формируется из двух составляющих: арендного потока со стартовой доходностью 9–11% годовых и ежегодной индексацией на 7%, а также увеличения рыночной стоимости объекта. На десятилетнем горизонте такая модель способна обеспечить IRR в диапазоне 14–16% годовых, сопоставимый с текущей доходностью ОФЗ.

На первый взгляд депозит под 16% действительно кажется более привлекательным решением. Но на горизонте 5–10 лет качественная офисная недвижимость способна обеспечивать сопоставимую доходность, дополняя регулярный денежный поток потенциальным ростом стоимости актива.

При этом дискуссия о выборе между финансовыми инструментами и недвижимостью часто сводится к противопоставлению: либо инвестор получает высокую краткосрочную доходность на депозите или в ОФЗ, либо вкладывает средства в материальный актив. На практике выбирать что-то одно необязательно.

Покупка коммерческой недвижимости не всегда требует единовременного вывода всего капитала из финансовых инструментов. На московском офисном рынке предусмотрены различные схемы оплаты, включая рассрочку и отложенные платежи. Благодаря этому инвестор может приобрести офисный блок, сохранив часть средств на депозите или в других финансовых инструментах.

Первоначальный взнос покрывает только часть стоимости помещения, а оставшаяся сумма выплачивается по согласованному графику, который может быть привязан к этапам строительства либо к определенным датам.

Капитал, который при единовременной покупке пришлось бы полностью направить в недвижимость, продолжает частично работать на финансовом рынке. По мере наступления очередных платежей инвестор выводит только необходимую сумму, сохраняя остальную часть средств в обороте.

В результате капитал одновременно распределяется между двумя классами активов. Финансовые инструменты продолжают приносить номинальную доходность в период высоких процентных ставок, а долгосрочная инвестиция в недвижимость постепенно финансируется за счет ранее размещенных средств и получаемых процентов.

По мере снижения ключевой ставки и доходности депозитов инвестор уже будет формировать позицию в реальном активе, способном в дальнейшем обеспечивать индексируемый арендный поток. Поэтому на вопрос, куда вложить средства на горизонте 5–10 лет, сочетание финансовых инструментов и коммерческой недвижимости может стать более устойчивым ответом, чем ставка исключительно на один класс активов.